一、基本案情

2014年9月23日，甲公司与乙公司、丙公司、丁公司、薛某、赵某、许某签订《项目转让协议》，约定甲向乙公司转让J风景项目，并约定了双方的权利及义务。2015年12月10日，A置业公司取得该项目的《建设工程规划许可证》；2015年12月24日，A置业公司取得该项目的《建筑工程施工许可证》。之后，A置业公司开发完成J风景项目。因在项目履行中产生纠纷，乙公司起诉，要求确认上述《项目转让协议》有效，并要求甲公司赔偿损失、支付违约金等3017万元。甲公司又提起反诉，要求乙公司支付违约金500万元。一审法院查明，因甲公司和乙公司分别实施了其他民事行为，对于双方之间《项目转让协议》的履行发生了巨大的影响，但该《项目转让协议》是合法有效的，对乙公司的赔偿损失等请求不予支持，对甲公司主张违约金不予支持。后乙公司与甲公司均对一审判决不服，提起上诉。

二、裁判要旨

山东省高级人民法院（2021）鲁民终407号判决书认为，“对于案涉《项目转让协议》的效力问题，乙公司上诉主张该协议无效，主要理由为该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定。与乙公司等签订《项目转让协议》时，甲公司尚未取得该项目的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，也未缴纳土地出让金。但根据经审理查明的事实，乙公司基于该协议又将案涉项目转让给了A置业公司，A置业公司已经办理了案涉土地建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，开发完工J风景项目。因本案争议的合同为项目转让协议，本案中无证据证实该转让行为违反了国家法律和行政法规的效力性强制性规定，该协议已经实际履行并由A置业公司作为受让人办理了合法的项目手续，已经开发完工，该协议依法应当认定为有效。乙公司在一审中主张确认案涉《项目转让协议》有效，二审中主张该协议无效，并主张另案已认定协议有效的判决正在再审期间请求中止申请，不应予以准许。

三、相关法条

《民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。